6. Welche Verfahrensweisen wenden Sachverständige an?
Es gibt verschiedene Verfahren für Wertermittlungen, mit denen jeweils wichtige Werte festgestellt werden, die Ihnen beim Hausverkauf als Basis helfen. Mindestens zwei der folgenden Verfahrensweisen sollte ein Makler oder Sachverständiger anwenden, um eine seriöse Wertermittlung für eine Immobilie durchzuführen. Welche das sind, hängt vom jeweiligen Objekt ab.
a. Das Ertragswertverfahren:
Mit dem Ertragswertverfahren ermitteln Sie Werte zu Immobilien, die hauptsächlich kapitalgenerierend funktionieren (z.B. gewerbliche Bauten oder auch Mietshäuser). Es gibt an, welche finanziellen Erwartungen ein potenzieller Käufer oder Investor an diese Immobilie haben kann und ist hilfreich, um eventuell anstehende Investitionen im Voraus zu berechnen.
Im Ertragswertverfahren verrechnen Sie den Reinertrag mit einem marktüblichen Multiplikator und dividieren die Nettomieteinnahmen eines Jahres durch einen Kapitalisierungssatz. Hinzu kommen Faktoren wie Leerstandsrisiken, laufende Kosten und Abschreibungen als weitere Zuschläge.
b. Das Sachwertverfahren
Für den Verkauf von Ein- oder Mehrfamilienhäusern eignet sich dieses Verfahren am besten. Hierbei berücksichtigen Sie die Lage des Objekts und sein Alter, inklusive eventueller Abnutzungserscheinungen.
Da es bei diesen Immobilien nicht um Kapitalerträge geht, kommt es hier vor allem auf den Sachwert (bzw. Realwert) an. Diesen errechnen Sie, indem Sie den Bodenwert und die Herstellungskosten addieren.
c. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist auch für Laien sehr gut nachvollziehbar und zugänglich. Sie können es für jegliche Art von Immobilien anwenden. Deshalb ist es unter Fachmännern besonders beliebt.
Beim Vergleichswertverfahren nehmen aktuelle Entwicklungen des Marktes eine besonders große Rolle bei der Wertermittlung ein. Wie schwer oder leicht sich eine exakte Beurteilung gestaltet, hängt letzten Endes auch von der Datenlage ab. Damit die errechneten Werte auch im Falle einer eher spärlichen Datenlage möglichst genau sind, werden Daten von ähnlichen Immobilienverkäufen in derselben Lage zum Vergleich herangezogen. Je mehr Vergleichsobjekte Sie haben, desto genauer ist das Ermittlungsergebnis.
Für besonders teure und luxuriöse Immobilien gibt es bei diesem Verfahren auch die Unterkategorie der sogenannten hedonistischen Schätzungsmethode: Hierbei kommt es auf individuelle Erfahrungen mit Privatverkäufen solch besonderer Objekte an. Mit deren Hilfe errechnen wir bei Fran Immobilien einen individuellen Vergleichswert für unsere Kunden.